| 房子特色 | 【物件資料】
📍類型：公寓
📍地址：台北市大同區酒泉街106號4樓
📍結構：加強磚造
📍樓層：4樓（含頂樓增建）/4樓
📍屋齡：56年（民國59年完工）
📍土地使用分區：第四之一種住宅區
📍用途：住家用
📍拍賣原因：清償債務
📍投標地點：臺灣士林地方法院
📍保證金：231.4萬
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【坪數資料】
▶️總坪數：23.95坪
▶️主建坪：23.95坪
▶️增建坪：37.24坪
▶️土地坪：8.92坪
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【生活與交通機能】
✅商圈：圓山商圈、大龍峒商圈、孔廟商圈、大龍街夜市商圈
✅學校：大龍國小(400公尺)、蘭州國中(550公尺)、重慶國中(750公尺)、明倫高中(850公尺)、大同大學(1.3公里)
✅政府機關：大同區公所(850公尺)、大同戶政事務所(850公尺)
✅醫院：馬偕紀念醫院台北院區(2.2公里)
✅公園：花博公園圓山園區(850公尺)、大龍公園(350公尺)、至聖公園(450公尺)
✅賣場：家樂福重慶店(1.5公里)、全聯福利中心大同大龍店(750公尺)
✅超市：全聯福利中心、美廉社、大龍公有市場園(350公尺)、大龍街夜市(230公尺)
✅捷運：捷運圓山站(600公尺)、捷運大橋頭站(1公里)
✅公車：酒泉重慶路口站(樓下)、庫倫街口站(550公尺)、大龍峒保安宮站(140公尺)
✅快速道路：環河南北快速道路
✅高速公路：國道一號（台北交流道／重慶北路交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→不點交●
📢本建物與暫編3682建號增建拍定後均不點交；552地號土地屬拍賣應有部分，拍定後亦不點交。
📢現場勘查由債務人之家屬占有使用（債務人未居住於此），頂樓增建內部堆滿雜物垃圾且天花板有破損漏水裸露情形。
📢3樓住戶代理人到院陳稱4、5樓（拍賣建物）須經由3樓內部通行，未來不同意提供通行，若強行通過將封閉3樓大門；拍定人拍定後可能須另行確認並取得合法通行權。
📢暫編3682建號建物為未辦保存登記之增建（合計約37.24坪），拍定人無法逕持權利移轉證書辦理登記，並須自行承擔遭主管機關列管拆除之風險。
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【他項權利】債權總額:1299萬
📌第一商銀，252萬，設定日：109.4.29
📌第一商銀，672萬，設定日：109.4.29
📌詹OO等，225萬，設定日：113.1.16
📌詹OO等，150萬，設定日：113.5.28
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【拍賣紀錄】
📍第一拍｜2026/05/07｜1,606.0萬｜67.1萬／坪｜詳如備註｜流標
📍第二拍｜2026/06/11｜1,446.0萬｜60.4萬／坪｜詳如備註｜流標
📍第三拍｜115/09/10｜1,156.8萬｜48.3萬／坪｜詳如備註｜目前拍次
📍第四拍｜八折降價｜925.4萬｜38.6萬／坪｜詳如備註｜預估拍次
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【環境特徵】大龍峒歷史文教純住商圈
📌街道氛圍：座落於酒泉街成熟文教街廓，鄰近孔廟與保安宮文化聚落，周邊生活機能完整，出入動線平順。
📌建築風格：四層樓加強磚造傳統公寓，零公設比，室內實坪得房率極高，頂樓加計增建享有超大使用空間。
📌綠地分佈：緊鄰花博公園圓山園區與大龍公園，坐擁市區珍貴的大型綠地休閒與運動休憩空間。
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【地段價值】圓山捷運站與國道一號門戶板塊
📌土地使用分區：第四之一種住宅區，土地持分高達8.92坪，土地容積強度與價值高，具備長期都更危老整合潛力。
📌未來發展潛力：鄰近捷運圓山站與重慶北路國道客運軸帶，周邊公辦都更與老舊建物重建推動熱絡，地段保值抗跌性強。
📌稀缺性：台北市大同區捷運生活圈少見千萬元初、擁有近9坪高土地持分之頂樓公寓釋出。
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【案件特色】低總價高土地持分頂樓大空間
🎇千萬初入主北市：第三拍底價降至1,156.8萬，單價僅48.3萬/坪，以極低總價取得台北市蛋黃區門牌。
🎇逾60坪超大使用面積：登記主建23.95坪，加計頂樓及內部增建37.24坪，室內總可用面積達61.19坪。
🎇高土地持分效益：土地持分達8.92坪且屬住四之一分區，未來參與都市更新或危老重建之權益分配價值極高。
🎇抵押權拍後塗銷：全案拍定後抵押權依法塗銷，債權關係明確。
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【優勢與亮點】高CP值捷運商圈潛力宅
🏆步行即可到達捷運圓山站與花博公園，交通路網與休憩生活機能一應俱全。
🏆4字頭實惠單價遠低於台北市區中古公寓均價，價格安全邊際顯著。
🏆近鄰國道一號重慶北路交流道，開車南來北往聯外交通迅速。
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【注意事項】
⚠️全案拍定後不點交，目前由第三人占有使用，得標人需自行透過法律途徑或協商辦理遷讓房屋與排除占有。
⚠️現場出入動線涉及經由3樓內部通行之爭議，投標前應實地查勘公共梯間現況，得標人恐需循法律途徑確認或另行取得通行權。
⚠️頂樓及內部增建達37.24坪且現況有漏水及天花板破損，拍定人需自負違建拆除風險並預留漏水修繕工程款。
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【價差比率估算】
💰拍次:第三拍
💰底價:1,156.8萬
💰單價:48.3萬／坪（依謄本總坪數23.95坪計算未扣除車位單價）
💰實價均價:60.0萬／坪（依周邊500公尺內同類型中古公寓未扣除車位成交平均行情）
💰與實價價差比率:(實價均價-拍賣單價)/實價均價*100%=(60.0-48.3)/60.0*100%=19.50%
💰狀態評估:第三拍每坪底價48.3萬大幅低於周邊實價行情（折讓約19.50%），已具備顯著之價格安全邊際與套利獲利空間。
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【潛在利潤空間】
📌依實價均價60.0萬/坪計算（市值約1,440萬），第三拍拍定後享有約283.2萬元之帳面價差獲利空間。
📌排除占有並整修翻新後，若作分層或雙套房/住家出租，周邊月租金行情預估約2.5萬～3.0萬元，以三拍底價估算租金年投報率約達2.6%～3.1%。
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【核心買方與痛點】
🎯核心買方:具備不點交協商與通行權訴訟經驗的專業投資客、看好大龍峒都更危老重建效益的長期置產族。
🎯買方痛點:台北市精華區住宅總價高不可攀且都更整合土地成本昂貴；本案以低總價提供近9坪高容積建地持分與超大使用空間，化解資金門檻與土地取得痛點。
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