【基本資料】
📍類型：透天
📍地址：桃園市平鎮區中豐路5號
📍結構：RC造
📍樓層：1-3層/共3層（另有4樓增建）
📍屋齡：約48年（完工日：67年8月30日）
📍土地使用分區：商業區（中壢平鎮都市計畫）
📍用途：住商用
📍格局：依現況說明
📍拍賣原因：分割共有物
📍投標地點：桃園地方法院
📍保證金：160.4萬
━━━━━━━━━━━━━━
【坪數資料】
▶️總坪數：36.83坪
▶️主建坪：32.78坪
▶️附屬坪：4.05坪
▶️增建坪：37.28坪
▶️土地坪：17.31坪
━━━━━━━━━━━━━━
【生活與交通機能】
✅商圈：中壢火車站前商圈、新勢公園商圈
✅學校：義興國小、新明國中、平鎮高中
✅政府機關：平鎮區公所、戶政事務所
✅醫院：壢新醫院（聯新國際醫院）、中壢天晟醫院
✅藥局：屈臣氏、康是美、連果健保藥局
✅公園：新勢公園、老街溪親水公園
✅賣場：家樂福中原店、大潤發中壢店
✅大型百貨：遠東SOGO中壢店
✅超市：全聯福利中心
✅便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅交通：捷運老街溪站（A22）、中壢火車站、公車中豐路站、台66線快速道路
━━━━━━━━━━━━━━
【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢本件為債務人與家人自住使用，拍定後點交。
📢第1460號建號為未辦保存登記之增建（約37.28坪），拍定人無法辦理所有權登記，且有被拆除或遭他人主張權利風險（部分使用鄰地）。
📢本件為變價分割共有物，全體共有人均有依相同條件優先承買之權，共有人數眾多，通知優買須耗費時間。
📢無查得非自然死亡（凶宅）等特殊情事，都市計畫為商業區，欠繳水電管理費等由拍定人自行洽商解決。
━━━━━━━━━━━━━━
【他項權利】債權總額:390萬
📌平鎮區農會，390萬，98.05.27
━━━━━━━━━━━━━━
【拍賣紀錄】
📍第一拍｜115/08/05｜1,002.0萬｜57.9萬／坪｜點交｜流標
📍第二拍｜115/09/16｜801.6萬｜46.3萬／坪｜點交｜目前拍次
📍第三拍｜預估拍次｜641.3萬｜37.0萬／坪｜點交｜八折降價
（註：本案為透天物件，每坪單價嚴格依「土地坪數17.31坪」進行計算）
━━━━━━━━━━━━━━
【環境特徵】平鎮核心地段與成熟商圈
📌街道氛圍：位於平鎮主要幹道中豐路上，車流量大，具備優質店面效應與熱鬧商圈氣氛。
📌建築風格：傳統三層樓透天厝，含頂樓增建使用空間大，商業區效益顯著。
📌綠地分佈：鄰近新勢公園與老街溪河岸步道，提供優質綠意休閒空間。
━━━━━━━━━━━━━━
【地段價值】商業區高地價值與未來潛力
📌土地使用分區：商業區（中壢平鎮都市計畫），土地價值極高且具備未來高強度開發或都更改建效益。
📌未來發展潛力：緊鄰中壢火車站與捷運站點，隨區域鐵路地下化與站前再開發，增值空間大。
📌稀缺性：市中心正路邊高地價商業區透天，釋出量少，具高度資產保值性。
━━━━━━━━━━━━━━
【案件特色】高效益商業區土地透天
🎇正中豐路邊，商業區土地17.31坪，價值極高
🎇擁有37.28坪大面積增建，使用空間足足翻倍
🎇車水馬龍成熟商圈，適合辦公、店面或出租收益
🎇拍定後點交，使用權利明確
━━━━━━━━━━━━━━
【優勢與亮點】正路邊大地坪商業區透天
🏆土地分區為高容積商業區，資產保值性與改建開發潛力極佳。
🏆附帶大量增建面積，實用空間大，室內規劃彈性高。
━━━━━━━━━━━━━━
【注意事項】
⚠️增建建物（1460建號）未保存登記且占用鄰地，有被拆除或遭主張權利之風險。
⚠️案件為「分割共有物」，全體共有人享有優先承買權，取得產權可能需要較長等待時間。
⚠️應注意透天屋齡較高（約48年），後續可能需負擔較多修繕或整理費用。
━━━━━━━━━━━━━━
【價差比率估算】
💰拍次:第二拍
💰底價:801.6萬元
💰單價:46.3萬／坪（依土地坪數計算）
💰實價均價:(未扣除車位)56.0萬／坪（依周邊半徑500公尺內屋齡38～58年透天店面近一年成交土地均價計算）
💰與實價價差比率:(56.0-46.3)/56.0=17.32%
💰狀態評估:第二拍以土地單價46.3萬/坪相較周邊市價56.0萬/坪已有約17.32%之折價優勢，總價僅801.6萬，價格已落入合理置產安全邊際區間。
━━━━━━━━━━━━━━
【潛在利潤空間】
📌帳面價差空間：若以周邊透天土地行情56.0萬/坪估算（總市值約969萬元），第二拍底價801.6萬取得之潛在帳面獲利空間約167.4萬元。
📌預估租金投報率：平鎮中豐路整棟透天改裝或整棟出租行情約每月2.5萬至3.0萬元，以二拍底價取得計算之預估毛租金投報率約3.7%~4.5%。
━━━━━━━━━━━━━━
【核心買方與痛點】
🎯核心買方:尋求中壢平鎮市區低總價店住合一之自營商、長期看好商業區土地危老重建價值之投資人、共有人家族成員。
🎯買方痛點:共有物分割優先承買權等待期長、增建部分佔用鄰地之潛在糾紛、老舊透天水電結構翻新成本。
━━━━━━━━━━━━━━
【投標諮詢】
📞代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
📞專線｜0918-350-012(同Line)
📞贏法拍｜只想為您贏得理想家園
📞歡迎預約｜zoom線上諮詢
📞經紀業:一零四法拍網股份有限公司
📞經紀人:林桂英96年北市經證第1243號